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L'immobilier et le paysage de demain

L'immobilier et le paysage de demain

En quelques années, le vieillissement de la population, l’augmentation de la mobilité des personnes et des entreprises, l’internationalisation de l’économie, l’augmentation de la flexibilité des méthodes de production, la montée des technologies de l’information et de la communication ainsi que la crise écologique dans toutes ses dimensions, tous ces éléments concourent à modifier notre rapport à l’environnement. Ils modifient la manière dont nous occupons nos appartements, bureaux et locaux commerciaux et influent nos interactions et notre perception de ces espaces.

Ces évolutions nous conduisent à nous poser de grosses questions sur les acteurs immobiliers au sens large : investisseurs, chefs de projets, architectes, urbanistes, élus, etc. Tous ces changements sont en effet intrinsèquement liés aux espaces où nous vivons.

Pour trouver une réponse à ces questions, la Chaire Immobilier et développement durable –avec le soutien de ses partenaires La Poste Immo, Foncière des Régions et Form’a-  ont mené un vingtaine d’entretiens avec des chercheurs, des acteurs publics et des personnes du monde des affaires qui s’occupent quotidiennement de ces questions. Les résultats ont été rassemblés dans le premier Cahier de la chaire, intitulé Immobilier et société en mutation : éléments de réflexion sur la ville de demain. L’objectif est de donner un aperçu des défis que les changements sociaux et urbains soulèvent pour les acteurs immobiliers, de mieux comprendre leurs réponses à ce changement et de savoir comment les innovations aideront à prévoir les villes et métropoles de demain.

« Les acteurs immobiliers sont en train d’inventer des pratiques qui vont modeler l’environnement urbain, déclare Ingrid Nappi-Choulet, professeur de management et directrice de la chaire de l’ESSEC Immobilier et développement durable. En plus de l’accroissement des innovations technologiques et techniques, la société est en train de changer profondément pour prendre en compte de nouvelles formes d’organisation du travail, de nouvelles générations d’employés et de nouveaux styles de vie et de consommation. Ces évolutions sociales et culturelles changent réellement notre conception de l’immobilier. »

Immobilier, innovation et entreprises

Si les implantations de prédilection des entreprises changent avec le temps, il se trouve que dans le passé le prix du terrain a été le premier souci, derrière les investissements immobiliers d’entreprise. Aujourd’hui, en revanche, de plus en plus d’entreprises prennent en compte, parmi d’autres facteurs, le bien-être des employés. En effet, après s’être éloignés des centres urbains pour limiter les coûts immobiliers, les entreprises ont pris conscience des limitations, pas seulement économiques, d’une vision qui néglige l’importance du bien-être des employés.

« Nombre de personnes enquêtées, dont Alain Crozier, président de Microsoft France, sentent qu’aujourd’hui le bien-être des employés est primordial, ajoute le professeur Nappi-Choulet. En somme, de nombreuses entreprises reconnaissent que l’implantation des locaux, la présence des services de proximité et l’accessibilité depuis les transports en commun, outre des critères de qualité intérieure, comme l’organisation des bureaux, sont tous des facteurs qui contribuent à de meilleures performances. »

Comment les bureaux et les entrepôts de demain devraient-ils être conçus ? Tandis que les habitudes de travail évoluent et que les entreprises utilisent les technologies de la communication pour que les employés puissent travailler à distance, l’innovation et le travail de groupe auront toujours besoin d’endroits concrets pour faciliter la communication directe entre les collaborateurs. Les architectes et les designers se mettent à concevoir des espaces de travail flexibles qui peuvent convenir au travail tant individuel que collectif.

« Il s’agit juste d’un seul exemple de la transition vers une économie immobilière en harmonie avec l’utilisation actuelle de l’espace, explique le professeur Nappi-Choulet. Les technologies rendent plus efficace la gestion des espaces tandis que les technologies de l’information et de la communication amènent vers un changement dans la conception et la gestion des immeubles, notamment en ce qui concerne l’interaction entre les immeubles et l’environnement. »

La propriété commerciale est également affectée par la montée du commerce en ligne, qui révolutionne les habitudes de consommation et redéfinit le rôle des zones commerciales. De nouvelles questions logistiques apparaissent et passent au premier plan, alors que la logistique a longtemps été le parent pauvre de la planification urbaine, même si elle a elle aussi des répercussions sur l’immobilier.

Immobilier, innovation et nouveaux modes de vie

Auparavant, s’étendaient à la périphérie non seulement les lieux de travail, mais aussi les lieux d’habitation. En revanche, à l’inverse de ce qui se passe pour les bureaux et les commerces, la montée constante des prix du terrain et de l’immobilier dans le centre des grandes villes empêchent les habitants de revenir s’installer dans le centre-ville. L’étalement urbain et l’accroissement des distances à parcourir créent augmentent la pression sur l’environnement, tant au niveau local, l’étalement des villes grignotant les terres non cultivées, que mondial, cet étalement conduisant à une utilisation accrue de la voiture. Les nouvelles technologies nous aident à répondre aux défis de l’étalement urbain et à son impact sur les résidents et leur mode de vie.

L’informatisation de la société, au cours des trente dernières années, l’expansion plus récente des télécommunications numériques, surtout au niveau mobile, et le fait que les institutions, les entreprises et les individus se mettent tous à produire des données, tous ces facteurs conduisent à l’émergence d’une couche d’informations qui se superpose aux différentes strates de la ville. L’expression de « ville intelligente » est de plus plus en utilisé, non seulement pour refléter l’accroissement du volume de données numériques disponibles, mais surtout pour exprimer les attentes d’une ville capable d’utiliser la coucher d’informations pour mieux allouer et gérer les ressources urbaines et pour améliorer les services.

« Les réseaux intelligents, par exemple, sont des réseaux d’énergie qui permettraient aux grandes compagnies d’énergie de tirer parti des énergies renouvelables locales et de proposer des solutions aux problèmes urbains actuels, ajoute le professeur Nappi-Choulet. Au-delà de la seule question de l’énergie, la nouvelle couche d’informations de la ville nous permet d’imaginer de nouvelles manières de partager à la fois les objets, les espaces privés et d’autres ressources. »

Si la montée des lieux de travail flexibles ne signe pas la fin du bureau traditionnel, des changements dans le mode de vie, les habitudes de travail et les modes de consommation, marqués par une mobilité importante et la flexibilité rendue possible par les télécommunications, entraînent l’émergence de nouvelles questions pour les immeubles de bureaux. L’accent mis de plus en plus sur le caractère « local », en tant qu’horizon urbain idéal, nous conduit à mettre en question la segmentation fonctionnelle de nos villes et de nos métropoles. Les bureaux, comme les autres fonctions immobilières, doivent être reliés à toutes les ressources urbaines.

Cliquez ici pour lire l’étude en entier et accéder aux interviews avec Jean Viard (Cnrs), Alain d’Iribarne (CRNS), Pierre Veltz, Nicolas Gilsoul, Ghislain Grimm (Form’a), Alain Crozier (Microsoft), Olivier Estève (Foncière des régions), Christian Cleret (Poste Imo) et d’autres.

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